Bedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte?
Het huurrecht in Nederland kent twee soorten bedrijfsruimten; de bedrijfsruimte, ook wel ‘middenstandsbedrijfsruimte’ genoemd en de ‘overige bedrijfsruimte’. Regelmatig vragen, zowel verhuurders als huurders, wat het verschil nu precies is tussen de twee soorten bedrijfsruimtes die de wet kent.
In dit artikel zal dit onderscheid kort worden toegelicht en vertellen we het belang daarvan voor beide partijen.
Wat is het verschil tussen middenstands- en overige bedrijfsruimte?
Bij middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) moet gedacht worden bijvoorbeeld aan een café, een winkel of een restaurant, terwijl onder overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) kantoorruimte, een fabriek of een school wordt verstaan.
Het onderscheid is van groot belang voor zowel verhuurders als huurders. Bij middenstandsbedrijfsruimte heeft de huurder namelijk termijnbescherming, huurprijsbescherming en opzeggingsbescherming, terwijl aan huurders van overige bedrijfsruimte ‘slechts’ ontruimingsbescherming wordt geboden.
Waarom is het verschil belangrijk?
In de praktijk betekent dit dat de huurder van een winkel in feite achterover kan leunen als de verhuurder van hem af wil.
Het is de verhuurder die dan in actie moet komen en de Kantonrechter moet vragen vast te stellen of opzegging wel mag tegen het licht van de in de wet limitatief opgenomen gronden.
De huurder van overige bedrijfsruimte heeft deze bescherming niet en moet in principe gewoon het pand verlaten als de huurtermijn is afgelopen. Het enige dat de huurder kan doen is dan de rechter vragen om ontruimingsbescherming te bieden. De actie ligt in dat geval dus bij de huurder.
Is er onduidelijkheid?
Vaak is wel duidelijk of een pand onder de omschrijving middenstandsruimte valt of onder overige bedrijfsruimte. Denk aan de fabriekshal. Maar niet altijd is dit onderscheid duidelijk te maken.
Zo is bijvoorbeeld geprocedeerd over de vraag of een kantine in een clubgebouw van een sportvereniging die door een derde werd geëxploiteerd, nu artikel 7:230a BW of 7:290 BW- bedrijfsruimte was.
Weliswaar was de uitkomst in die zaak uiteindelijk dat de kantine moest worden aangemerkt als overige bedrijfsruimte – wat gunstig was voor de verhuurder – maar voor dat het zover was had de vereniging wel de nodige kosten besteed aan procedures en kon de kantine voor de duur van de procedures niet door haar zelf worden gebruikt of aan derden ter beschikking worden gesteld.
Een benaming in het contract
Een misverstand is dat de benaming van het contract bepalend is in deze discussie. Anders gezegd, ook al vermeldt het huurcontract dat het gaat om artikel 7:290 BW bedrijfsruimte, dit toch zo niet hoeft te zijn.
Uit rechtspraak volgt dat het er om gaat wat de huurder en de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad voor wat betreft het gebruik en de bestemming van het gehuurde, waarbij de inrichting daarvan mede in acht wordt genomen.
De kwalificatie van het object en het gebruik daarvan in de huurovereenkomst is daarom van groot belang. Bij twijfelgevallen verdient het dus aanbeveling deze overweging goed in gedachten te houden bij het opstellen van het huurcontract. Dit zal met name gelden voor de verhuurder aangezien in geval van twijfel de bal in zijn hoek ligt om actie te ondernemen.
Neem contact op met Mr. Gerard Kornet CKV Advocaten voor het juiste advies.